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地方楼市政策为何举棋不定

发布时间:2020-07-13 12:08:45 阅读: 来源:子母床厂家

多数地方政府仍在“分类调控”政策上举棋不定,原因是“中央层面对分类调控尚无具体的指导意见下发”。

库存高企、观望蔓延、人口吸纳乏力 一些位于二三线城市的房地产市场,正陷入一轮“过剩”危机。

5月下旬,记者在江苏无锡市和常州市调研发现:两个城市虽一个限购,一个不限购,但却面临相同的楼市窘境:供大于求矛盾突出,改善型大户型销售困难,由于地价偏高,房价降价空间有限,以及在银行信贷收紧的背景下,房企资金链紧绷,债务纠纷频发。

“泡沫将破”、“楼市可能崩盘”的看空舆论,已有演变成市场恐慌之势,但多数地方政府仍在“分类调控”政策上举棋不定,原因是“中央层面对分类调控尚无具体的指导意见下发”。

“座谈会开了十几场,相应的方案已形成会议纪要,口头也达成共识,但市里就是不敢发书面文件。”无锡市一位接近政府的人士坦言,尽管李克强总理在今年的政府工作报告中已经明确,各城市根据情况对房地产市场“分类调控”,但在现实中,如果没有中央的统一号令,地方主动放宽调控总显得“师出无名”、“缺少参照”。

此外,社会舆论对“分类调控”也没有形成统一认识,一些尝试性放松限购的城市,大都被误读为政府“救市”。“救市概念,相当于把政府和老百姓之间对立起来。谁敢当这个出头鸟?”上述人士说。

结构性过剩

数据显示,2014年前5个月,常州和无锡市区商品房销售面积同比分别下降13.37%和20%。

作为中国著名的制造业重镇,江南的富庶创造了大批投资和改善型购房需求。因而过去几年,常州和无锡一直是一线房企云集拿地的热土。但2014年以来,局面急转直下。

常州市住房保障和房产管理局相关负责人表示,截至5月底,常州市区商品房累计可售余量为794.76万平方米,已形成库存积压的局面。其中,144平方米以上的改善型住房销量仅占总量的18%,库存占总量的35%。

无锡市也大致如此,住宅存量约为850万平方米,其中高端住宅约为300万平方米。按照正常每年住宅销售500万 600万平方米计算,无锡市要消化现有住宅库存大约需要一年半时间。

在无锡房地产协会副会长兼秘书长沈洵看来,无锡市场之所以出现“过剩”局面,一是前几年土地供应量过大,新区推地规模增加;二是大规模建设安置房,抑制了商品房价格上涨;三是无锡住房以本地消费为主,产业结构调整后,轻工业搬出城区,中高端人才的导入较少;此外,受限购限贷政策影响,人们对高端房价值的认可发生变化。

江苏省房地产商会副会长蒋佳平告诉记者,常州市场最大的问题是结构性矛盾突出,即中高端盘(144平方米以上大户型)库存量大。常州虽然属于三线城市,但从人均GDP、年均住房消化量和人口规模等数据看,常州通常被房企列入投资二线城市。“很多外地房企不太熟悉当地市场,按照二线城市的标准做产品,比如在区域位置偏一些的地方造大平层产品,就产生一定的供需不匹配问题,这样的房子很难卖。”

进入4月份以来,外界普遍预期房地产市场拐点到来。看空氛围在一定程度上加剧了楼市的观望态势,使购房需求进一步受到抑制。

一位常州市开发商告诉记者:“常州民营企业发达,原来购买高端房产的大多是中小企业主,但眼下经济形势不好,这些中小企业主不敢乱花钱了。”

无效的降价

二三四线城市房地产市场预期正在发生改变,“降价跑量”是多数房企选择的应对之策。然而,与以往不同的是,大多业内人士表示,高地价使房价下调空间有限。

江苏省房地产商会副会长蒋佳平给记者算了一笔账:目前常州房价均价6800元/平方米。本地房企开发成本为3800元/平方米+楼面地价;外来企业成本价为4500元/平方米+楼面地价,而目前在售的项目,大多是两三年前市场形势好、地价高时拿的地。“算都算得出来,有的楼盘就是在亏本卖”,“而且在各家都选择降价的情况下,一样还是卖不动”。

银行对房地产领域的贷款收紧,更令二三线楼市雪上加霜。无锡市住房保障和房产管理局相关负责人告诉记者,“上半年,首套房贷利率实际是普遍上浮的。有的小型股份制银行已停贷个人首套房贷。”这位负责人表示,尽管央行要求银行支持首套房贷,但目前无锡当地各银行并没有具体的行动。

而在开发贷环节,银行对风险的把控更为严格。据了解,无锡、常州中小开发企业,因资金周转不畅,被银行收缴楼盘公开拍卖的不在少数。

“特别对中小房企而言,有的不得不借新偿旧,甚至采用民间借贷方式弥补资金缺口。”知情人士告诉记者,银行通常会承诺企业还了旧贷款后,新贷款马上会批下来。但房企借了高利贷还了银行贷款后,却不一定能拿到新贷款。这种情况下,房企无奈携款跑路,或低于成本价抛房,导致债务纠纷及烂尾楼项目逐渐增多。

另一个支撑房地产市场需求的重要因素,是新增人口的导入。但与上海、南京、苏州等大城市相比,无锡、常州这样的二三线城市对外地人口的吸纳力有限。2013年,苏州吸引了19万外来人口,无锡仅引入1万外来人口。外来人口导入不足,意味着要消化市场库存只能释放本地需求,而这是一个漫长的过程。

调控困惑

房地产市场的不景气,导致土地市场陷入冷清,房地产相关税收也下滑严重,直接危及地方财政收入,迫使地方政府对楼市窘境难以坐视不理。

无锡市曾尝试对限购政策进行微调,规定自5月1日起,购房落户的面积从此前的70平方米变为60平方米,旨在刺激购房需求。尽管官方一再表态,这并非调整限购政策,只是当地公安部门针对户籍制度的改革,但该政策客观上却对当地二手房交易活跃起到一定效果。

常州市政府则召开多场座谈会,却始终没有出台相关政策。当地一位房地产业内人士表示,常州市本身就不限购,后期的政策调整空间有限。对于这类城市,即使全面的限购政策放开,除增强市场信心外,实际影响不大,除非在信贷方面有明显改善。

紧缩供应,消化存量,握紧土地闸门,成为库存高企城市的重点调整工作。常州市已开始缩减土地供应计划,2014年只出让200公顷土地。

无锡市住房保障和房产管理局负责人表示,将适当控制土地供应量,引导企业均衡供应;同时调整完善供应结构,重点发展中小户型普通住宅项目;完善调控政策,加大对合理购房需求的支持力度。“针对今年的市场情况,无锡的保障房今年将采取从市场收购为主。”

调研中,多位业内人士指出,李克强总理已在政府工作报告中提出分类调控要求,这一精神应得到切实落实,特别是对一些库存量相对较大的城市,限购、限贷等行政调控手段应逐步退出。

他们还强调,政策调整必须要由中央层面出指导意见。因为2013年2月出台的“新国五条”是国务院层面下达的指导文件,如今不论取消与否,中央层面最好有一个明确的说法,否则,地方政府就有“猜”的心态。

至于限购放开是否会造成市场波动,在业内人士看来,鉴于当前市场供求关系,并不会瞬间出现报复性反弹。目前无锡、常州市场整体供大于求,即使放开,市场也不会出现较大变化。

无锡市住房保障和房产管理局市场处处长江建华建议,信贷政策比限购政策调整更重要。以前支持首套房贷,是否可以放宽到支持包括改善房在内的合理需求,对二套房的首付比例适当下调。

“从银行角度讲,更看重改善型需求。这一块会有一个好的结合点,既可以满足银行的利润要求,也满足市场改善型需求的释放。建议对政策全面梳理,允许地方政府和地方银行一起商定信贷政策,中央层面则重点对各类城市进行分类指导。”江建华说。(记者 于春美)

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